Cedolare secca sugli affitti concordati: dal 2027 aliquota al 5%

Il disegno di legge di bilancio 2027 riduce la cedolare secca sugli affitti a canone concordato: l'aliquota scende dal 10% al 5% e arriva all'1% quando l'inquilino ha meno di 35 anni. La misura è indicata nel comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195, diffuso il 28/10/2026 al termine della riunione a Palazzo Chigi, ed è stata ripresa dagli organi di stampa il 29/10/2026. Prima di contarci, però, serve un'avvertenza: il disegno di legge deve ancora essere approvato dalle Camere e il testo può cambiare. La cedolare secca, inoltre, è un regime facoltativo: chi la sceglie paga un'imposta sostitutiva al posto dell'Irpef e delle addizionali, rinunciando agli aggiornamenti del canone durante il contratto.

Il comunicato di Palazzo Chigi riassume la novità in poche righe: per gli affitti a canone concordato l'aliquota della cedolare secca scende dal 10% al 5%, e all'1% per i contratti con conduttori fino a 35 anni; la cedolare secca viene inoltre estesa agli immobili commerciali. Il testo definitivo del disegno di legge non è ancora pubblico, quindi aliquote, requisiti e decorrenza per i locali commerciali restano provvisori. La manovra vale circa 26 miliardi di euro nel 2027 e 27 nel 2028 e, come ogni legge di bilancio, dovrà essere approvata entro il 31 dicembre: durante l'esame parlamentare le misure possono essere modificate, sostituite o eliminate. Per questo conviene leggere la riduzione come un'anticipazione utile a capire la direzione, non ancora sufficiente per decidere un contratto.

Per il proprietario che ha un contratto a canone concordato il vantaggio è diretto: su un canone annuo di 10.000 euro l'imposta scende da 1.000 euro (10%) a 500 euro (5%), e a 100 euro se l'inquilino ha meno di 35 anni e si applica l'1%. Sono esempi aritmetici, non simulazioni personalizzate: l'imposta effettiva dipende dal canone, dal contratto e dal testo che sarà approvato. Restano le regole di sempre: il contratto va registrato, l'opzione per la cedolare si comunica al conduttore e chi sceglie il regime rinuncia agli aumenti del canone. Chi affitta una seconda casa e sta valutando lavori di manutenzione può confrontare i tempi con il bonus casa 2027 e con le detrazioni disponibili per gli interventi.

L'inquilino non paga la cedolare: l'imposta è del proprietario. Il vantaggio indiretto è che un contratto a canone concordato con un proprietario che paga meno tasse può rendere più sostenibile offrire casa a prezzi calmierati, soprattutto ai giovani under 35. Restano gli obblighi di sempre: contratto scritto e registrato, canone coerente con l'accordo territoriale, ricevute dei pagamenti conservate. Se il contratto è a canone libero non cambia nulla: l'aliquota della cedolare resta al 21% e l'inquilino non ha agevolazioni legate all'età. Prima di firmare conviene chiedere copia del contratto e verificare che il canone dichiarato corrisponda a quello effettivamente pagato, così da evitare contestazioni successive.

Per commercialisti, intermediari immobiliari e consulenti fiscali la novità apre una stagione di verifiche: contratti in scadenza, opzioni già esercitate, contratti concordati firmati con inquilini under 35, immobili commerciali. Servono simulazioni aggiornate e una comunicazione chiara ai clienti, evitando promesse su norme non ancora in vigore. Utile anche ricostruire il quadro documentale: copia del contratto registrato, ricevute, comunicazioni al conduttore, eventuali proroghe. In questa fase la domanda più frequente sarà probabilmente una sola: conviene restare nella cedolare secca o passare al regime ordinario? La risposta dipende da canone, altri redditi e detrazioni, e richiede un calcolo caso per caso. Nel frattempo conviene preparare un prospetto per ogni immobile, con tipo di contratto, canone, inquilino, data di registrazione e opzione esercitata.

La sequenza prudente è semplice. Primo: verificare che tipo di contratto è in essere e se rientra nei canoni concordati. Secondo: controllare la data di registrazione e le eventuali opzioni già esercitate. Terzo: fare una simulazione con il canone reale, senza anticipare aliquote non ancora in vigore. Quarto: tenere insieme i documenti in un unico posto, così da ritrovarli quando servono. Un organizer per documenti di casaLink affiliato aiuta a raccogliere contratti, ricevute e comunicazioni; se l'appartamento da affittare ha bisogno di manutenzione, la manutenzione della caldaia è il primo controllo da mettere in calendario prima dell'inverno. Se i documenti sono sparsi tra cassetti e caselle di posta, il rischio è di arrivare alla scadenza senza la ricevuta giusta.

Un consulente fiscale serve quando il contratto è nuovo, quando si passa da canone libero a concordato, quando i proprietari sono più di uno, quando l'immobile è commerciale o quando si vuole confrontare la cedolare con l'Irpef ordinaria. Serve anche per capire quali documenti conservare e come gestire proroghe e risoluzioni. Se invece il dubbio riguarda i lavori da fare in casa prima di affittare, il punto di partenza è un professionista abilitato: la guida su come trovare professionisti per i lavori di casa spiega come chiedere preventivi confrontabili e quali documenti verificare prima di iniziare. Il consulente fiscale non sostituisce il tecnico degli impianti: per la caldaia e per gli altri controlli obbligatori serve un professionista abilitato.